Autore: Fausto Nardi

E’ imminente (con molta probabilità il prossimo 9 febbraio) l’approvazione da parte della Commissione Energia del Parlamento UE della nuova Direttiva per l’efficientamento energetico (COM/2021/82 final) che prevede che dal 1° gennaio 2030 tutti gli immobili residenziali debbano raggiungere la classe energetica “E” per poi, successivamente, raggiungere la classe “D” nel 2033 e arrivare a emissioni zero tra il 2040 e il 2050, con esenzione da tale obbligo delle dimore di «interesse storico», degli edifici di culto, delle abitazioni indipendenti con una superficie inferiore ai 50 mq e delle case abitate per meno di quattro mesi l’anno (le seconde case).

Sono condizioni molto stringenti – soprattutto per l’Italia che ha un patrimonio immobiliare costituito per il 60% da immobili nelle due ultime classi energetiche (F e G) e per l’80% nelle ultime tre classi energetiche (F, G, E) – e difficilmente percorribili oltre che onerose, che potrebbero portare a gravi conseguenze per il mercato delle compravendite e delle locazioni.

Di contro, il 40 % delle emissioni di CO2 nell’atmosfera sono causate dal riscaldamento domestico e quindi è evidente che si debbano prendere provvedimenti per favorire la transizione ecologica immobiliare del nostro Paese.

A tal proposito, condividiamo la posizione assunta dalla nostra federazione (FIAIP) che contrappone all’approccio coercitivo europeo un approccio “incentivante” che preveda, per esempio, di “rendere permanenti gli incentivi fiscali immobiliari orientati all’efficientamento energetico, su tutti il Superbonus, e prevedere tassi di interessi agevolati con l’estensione della Garanzia Consap per i finanziamenti a supporto di tali interventi” (estratto del comunicato stampa FIAIP del 11/01/2023).

In questo modo si incentiverebbe la “volontarietà” degli interventi di riqualificazione e si darebbe modo ai proprietari di immobili di migliorare la qualità della vita delle proprie famiglie e di conseguire, nel medio e lungo termine, un risparmio sui costi di gestione ordinaria delle abitazioni.

Quando costa possedere una seconda casa e tenerla vuota?

Chiunque possieda una seconda casa sa che ci sono dei costi che vanno comunque sostenuti anche quando la casa non è in uso…

Ma quali sono nello specifico e a quanto ammontano? Analizziamoli uno per uno.

IMU: è il tributo comunale sul possesso dei beni immobiliari e si paga per tutti gli immobili che non rappresentano l’abitazione principale – quella nella quale si è stabilita la residenza – del contribuente. Per il calcolo imu 2022 sugli immobili vuoti/sfitti si deve applicare la seguente procedura: si prende la rendita catastale dell’immobile (è indicata nella visura catastale), si rivaluta aggiungendovi il 5%, poi si moltiplica il risultato ottenuto per il coefficiente catastale (/160), ed infine si moltiplica di nuovo quanto ottenuto per l’aliquota imu che varia da comune a comune. A Latina è pari al 10,6 per mille.

CONDOMINIO: secondo la legge italiana, è un istituto che indica comproprietà sulle parti degli edifici che sono composti da più unità immobiliari. Il fatto stesso di possedere una di queste unità, comporta dunque il conseguente pagamento degli oneri condominiali, per la quota parte di spese relative alla conservazione/manutenzione della cosa comune.

UTENZE: se ci sono utenze attive all’interno dell’immobile, anche se non si verificano consumi, va pagata comunque la quota fissa.

TARI: si tratta, fondamentalmente, della tassa per lo smaltimento dei rifiuti. Il suo ammontare è calcolato in relazione alla dimensione dell’immobile ed al numero di occupanti – minimo 1 anche se di fatto sono zero. Si paga solo se ci sono altre utenze attive all’interno dell’immobile e la formula per il calcolo è abbastanza complessa perché dipende dal totale dei rifiuti prodotti nell’anno dal comune di riferimento e da alcuni coefficienti correttivi.

IRPEF: In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’imu è dovuta anche l’irpef. Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3, e proporzionalmente all’aliquota irpef in cui ricade. Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla commercializzazione degli immobili sfitti.

Chiudiamo l’articolo con un esempio pratico, prendendo in considerazione un immobile a Latina centro di proprietà di una persona residente a Latina e ricadente nello scaglione irpef del 25% (da 15000 a 28000 €), in un edificio degli anni 40/50, della superficie di 80 mq e con un rendita catastale di € 250, con le utenze attive anche se non utilizzate.

IMU = 445,20€

CONDOMINIO = 40 €/mese (480 €/anno)

TARI = 230 €/anno (cifra approssimativa ma abbastanza veritiera)

IRPEF = 54,69 €/anno

TOT = – 1209,89 €/anno

Possedere e tenere vuoto un appartamento come quello trattato nell’esempio, costa al proprietario circa 1200 € l’anno, senza considerare l’incidenza del deterioramento accelerato che l’immobile subisce per via del non uso.

Proseguendo con l’esempio, vediamo cosa succederebbe supponendo di affittare lo stesso appartamento, con contratto a canone concordato + cedolare secca, prevedendo un affitto di 500 €/mese:

RENDITA LORDA ANNUA: 6000 €

IMPOSTA FISSA (10% della rendita lorda) = 600 €

IMU = 239,40 € (7,6 per mille calcolato sul 75% della base imponibile)

TARI = 0 € (completamente a carico dell’inquilino)

CONDOMINIO = 120 € (il resto è carico dell’inquilino)

IRPEF = 0 € (con la cedolare secca la rendita non si cumula agli altri redditi)

TOT = + 5112,60 €/anno

Il nostro suggerimento a tutti i proprietari di seconde case non utilizzate è quello di interrompere questo lento ma continuo “dissanguamento” immettendo questi immobili nel mercato; valutandone la locazione – se si intende continuare a mantenerne la proprietà – oppure direttamente la vendita.

Spesso, quando da “profani” ci si imbatte nella necessità di valutare il proprio immobile, si tende a tener conto soltanto delle caratteristiche costruttive del bene e delle sue caratteristiche estetiche, oltre ad aggiungere un plus di “valore affettivo”.

Tuttavia, un professionista del settore sa che il valore attuale e futuro di un immobile è influenzato anche e soprattutto dai contesti micro-economico e socio-demografico in cui l’immobile stesso è inserito.

I principali indicatori che incidono in modo sostanziale sul valore prospettico del bene nel medio e lungo termine possono essere raggruppati in 5 categorie:

Andamento demografico – L’andamento demografico comporta  una variazione di domanda di abitazioni: se cresce la popolazione cresce anche la domanda e viceversa. Pertanto il fattore demografico può influenzare in misura considerevole le quotazioni immobiliari a lungo temine.

Famiglie – Dalla dimensione media dei nuclei familiari è possibile desumere quale dimensione di immobile risponde maggiormente alle esigenze della popolazione di un territorio, e di conseguenza è maggiormente richiesto.

Anzianità – L’aumento dell’età media di una popolazione, porta ad una diminuzione di domanda di acquisto di prime case, perché il maggior numero di acquisti avviene da parte di ragazzi di età compresa tra i 35 ed i 45 anni, seguiti a stretto giro da ragazzi tra i 18 ed i 34 anni.

Livello di redditi – Il livello dei redditi incide in modo significativo sulle aspettative medie da parte della popolazione residente sulla qualità costruttiva degli edifici e del grado di finitura delle singole unità immobiliari.

Livello di occupazione – Il mercato immobiliare può risentire in modo sensibile del dato occupazionale e della precarietà lavorativa. Questi fattori influiscono, per esempio, sulla propensione all’acquisto e sulla facilità di accesso ad un mutuo.

Qual è il contesto di Latina?

Lo spiegheremo a breve, in un altro dettagliato articolo del blog…

Condividiamo un interessante articolo pubblicato dal sito we-wealth in cui si parla di immobili, di impatto ambientale e di efficientamento energetico.

Nel 2021 oltre il 40% delle emissioni globali di co2 sono state prodotte dalla costruzione, dall’utilizzo e dal mantenimento degli immobili. Così riporta il Global status report 2021 dell’Agenzia internazionale dell’energia (Aie).

Ma non è tutto: se da un lato due terzi degli edifici oggi esistenti saranno ancora in piedi nel 2040, dall’altro la superficie edificata raddoppierà fino a raggiungere “il ritmo di una New York al mese per i prossimi quarant’anni” afferma l’Aie.

Per conseguire profitti e rispettare allo stesso tempo l’obiettivo di neutralità climatica per il 2040 previsto dagli Accordi di Parigi, il settore immobiliare dovrà inserire la sostenibilità ambientale tra i parametri di progettazione e costruzione degli edifici e compiere passi avanti in materia di efficientamento energetico.

Leggi l’articolo completo

L’ultimo rapporto del portale immobiliare.it sulla media italiana dei prezzi delle stanze per studenti universitari evidenzia un marcato segno “+” rispetto all’anno scorso, soprattutto nelle grandi città. Il primato spetta a Milano (620 €/mese per una singola) con un aumento del 20% rispetto al 2021, mentre il fanalino di coda è Pescara (219 €/mese per una singola) con una diminuzione del 19,4% rispetto al 2021.

La buona notizia per i proprietari è che, dopo la crisi innescata dal Covid, la domanda continua a crescere con una media nazionale del 45% per le singole e del 41% per le doppie rispetto al 2021, mentre lo stock di locazioni disponibile sul mercato si riduce sensibilmente.

I dati di Latina

Quanto a prezzi di una camera singola, Latina si colloca nella parte bassa della classifica (287 €/mese), nettamente al di sotto della media nazionale (439 €/mese), con prezzi sostanzialmente invariati rispetto al 2021 (+ 0,2%). Ma il dato realmente interessante è che a fronte di una riduzione pari al 14,3% dello stock di stanze disponibili rispetto al 2021, si registra un aumento della domanda pari al 102,2% rispetto allo stesso periodo di riferimento.

Cosa ci dicono questi dati? Ci dicono che –  con molta probabilità – Latina avrà grosse difficoltà a soddisfare la richiesta di stanze, con il conseguente duplice aspetto negativo dell’aumento dei prezzi delle poche stanze disponibili e della “fuga” degli studenti universitari verso altre città che offrono migliori opportunità ed un maggior numero di servizi.

Abbiamo più volte sottolineato il fatto che l’università rappresenta una risorsa insostituibile per la città di Latina e quanto l’accoglienza degli studenti universitari sia fondamentale per continuare a goderne i benefici. Rinnoviamo quindi l’appello ai proprietari di case sfitte, ed agli investitori, di accelerare il processo di immissione di nuovi immobili in questo mercato, per far si che gli studenti scelgano Latina come sede dei loro studi, con tutto l’indotto che ne consegue…