Fausto Nardi

Quali tasse devo pagare quando acquisto casa?

Scritto da Fausto Nardi il 15 Luglio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Quali sono gli aspetti fiscali della compravendita di un immobile residenziale, nel caso specifico in cui l’acquirente è una persona fisica? Escludiamo, quindi, da questa trattazione, il caso in cui l’acquirente sia una società.

Intanto possiamo affermare che le imposte sull’acquisto le paga l’acquirente.

Poi spostiamo un attimo il focus sulla figura del venditore perché è proprio in base alla tipologia di venditore che va fatta la prima distinzione. Il venditore è anch’esso una persona fisica oppure è una società?

Se entrambe le parti (venditore e acquirente) sono persone fisiche, la compravendita è soggetta ad imposta di registro e la base imponibile (ossia l’importo sul quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dalla rendita catastale rivalutata. La rendita catastale è un’informazione contenuta all’interno della visura catastale alla quale dedicheremo un altro video.

Se invece il venditore è una società, va fatta una seconda distinzione sul tipo di società. Si tratta di una società costruttrice o si tratta di altro tipo di società? Perché se si tratta di società costruttrice, la compravendita è soggetta ad IVA (a meno che l’immobile non sia stato costruito più di 5 anni fa, nel qual caso la scelta è a discrezione della società costruttrice) e non ad imposta di registro e la base imponibile (che abbiamo detto essere l’importo al quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dal prezzo di acquisto e non più dalla rendita catastale rivalutata.

Se si tratta, invece, di altro tipo di società la compravendita torna ad essere soggetta ad imposta di registro applicata sulla rendita catastale rivalutata come nel caso di compravendita tra persone fisiche.

Ora passiamo ai numeri e cerchiamo di capire quale aliquota va applicata a ciascuno dei casi analizzati poco fa.

Mentre l’assoggettamento a IVA o a imposta di registro dipendeva dal venditore, il tipo di aliquota dipende dall’acquirente.

La spiegazione è molto semplice: se l’acquirente sta comprando la sua prima casa ha diritto ad un’aliquota agevolata, altrimenti no.

Non ci resta che dire quali sono le aliquote.

Nel caso compravendita soggetta ad imposta di registro l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata ed è pari al 2% se si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 50€ ciascuna; o al 9% se non si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Nel caso di compravendita soggetta ad IVA l’aliquota si applica al prezzo di vendita ed è pari al 4% se si tratta di prima casa o al 9% se non si tratta di prima casa, oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Sul sito dell’agenzia delle entrate troverete alcuni spunti di approfondimento, tuttavia, un buon agente immobiliare sarà in grado di farvi una consulenza completa e di indirizzarvi verso la scelta migliore.

Prima casa o abitazione principale?

Scritto da Fausto Nardi il 8 Luglio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Prima casa e abitazione principale non sempre sono la stessa cosa. Per comprendere la differenza tra prima casa ed abitazione principale, è opportuno premettere che ciascuna delle due definizioni è strettamente legata agli aspetti fiscali che la riguardano.

Partendo dal presupposto che un soggetto, persona fisica, può essere proprietario di più immobili residenziali, la prima casa è l’unico immobile che ha acquistato essendo in possesso dei requisiti ed usufruendo delle agevolazioni fiscali previste, appunto, per la prima casa. Tutti gli altri immobili residenziali che possiede sono, invece, seconde case.

Quali sono i requisiti e quali le agevolazioni?

I requisiti sono che l’immobile sia non di lusso e che sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o dove si impegna a trasferirla entro 18 mesi dalla data di acquisto. Inoltre, l’acquirente, oltre a dover essere una persona fisica (e non una società), non deve essere proprietario né avere diritti di usufrutto, uso o abitazione di altri immobili ubicati nello stesso comune in cui ha la residenza e neppure di immobili ubicati su tutto il territorio nazionale, acquistati usufruendo dei benefici di prima casa.

Quindi, si può dedurre che chi intende acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa può anche essere proprietario di un’altra casa in un altro comune, purché per questa non abbia già goduto degli stessi benefici.

Inoltre, è sufficiente che l’acquirente abbia la residenza o lavori nel comune in cui è ubicata la casa a cui è interessato, ma non è necessario che ci abiti. Questo concetto è importante per capire poi la differenza con la definizione di abitazione principale.

I benefici, infine, consistono in un’imposizione fiscale ridotta sull’acquisto.

L’abitazione principale, invece, è l’immobile in cui il soggetto persona fisica stabilisce la residenza anagrafica nonché la dimora abituale sua e del suo nucleo familiare.

Anche per l’abitazione principale sono previste delle agevolazioni fiscali. Al momento, per esempio, è esente dal pagamento dell’IMU; oppure è prevista la detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto e, inoltre, la rendita catastale non è imponibile ai fini IRPEF. Alcuni comuni, spesso, prevedono delle riduzioni per la stipula dei nuovi contratti di fornitura delle utenze domestiche o per imposte locali come TASI e TARI.

Locazioni: il diritto del proprietario al ripristino dei locali

Scritto da Fausto Nardi il 18 Maggio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

L’articolo 1590 del codice civile prevede che nelle locazioni, sia abitative che ad uso diverso, vale il principio per il quale l’inquilino – al termine del rapporto di locazione – deve restituire i locali nello stesso stato in cui li ha ricevuti, come da descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il normale deterioramento, dovuto all’invecchiamento del bene, o il consumo derivante dall’uso della cosa. In mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

E il diritto di pretendere il ripristino dei luoghi riguarda anche l’eliminazione delle modifiche, come per esempio l’installazione di cartongessi interni, anche se il locatore le aveva a suo tempo autorizzate. In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, tredicesima sezione civile, nella sentenza 28 febbraio 2023 numero 1653.

Stipulare un contratto di locazione ben scritto è fondamentale per prevenire problemi di natura giuridica che potrebbero sorgere con il conduttore. Per avere informazioni precise sulla tipologia di contratto più adatta alla tua situazione e per far rendere al massimo il tuo investimento immobiliare, rivolgiti a noi. Ti aiuteremo concretamente in tutte le fasi del rapporto di locazione, evitandoti le situazioni di stress inutile.

Mercato immobiliare: i mutui scenderanno del 18%

Scritto da Fausto Nardi il 11 Maggio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Dopo la ripresa post pandemia il mercato immobiliare italiano sta affrontando uno scenario di nuovo avverso. A dirlo è l’osservatorio del mercato immobiliare di Nomisma: da un lato il proseguire della guerra e dall’altro la rigidità delle misure economiche dettate dalla BCE (banca centrale europea) rendono la situazione tutt’altro che favorevole, con particolare riferimento all’accesso al credito. Le banche, infatti, per prevenire il rischio di insolvenza delle famiglie italiane, tendono ad essere più prudenti e selettive nel concedere finanziamenti. Inoltre, i tassi sono passati, in meno di un anno, da una media di circa l’1,9% ad una media del 3,8% provocando un calo generale delle richieste di mutuo (previsto un -18% per il 2023) e di conseguenza delle intenzioni di acquisto immobiliare.

E’ proprio in periodi come questo che il supporto di un professionista che sappia come gestire la vendita di un immobile e che sia in grado di prevenire ulteriori problemi prima ancora che accadano. Durante le contrazioni di mercato, gli unici immobili che si vendono sono quelli effettivamente pronti alla vendita, per i quali è stato fatto un lavoro di preparazione a monte, che va dall’analisi della documentazione alla definizione della strategia di pubblicizzazione e di presentazione ai potenziali acquirenti.

Rivolgiti a noi per vendere il tuo immobile con la massima tranquillità; ti accompagneremo passo passo e vivrai un’esperienza di vendita positiva.

Direttiva “Case Green”: la tua casa rispetta i requisiti?

Scritto da Fausto Nardi il 31 Marzo 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Il Parlamento europeo ha recentemente approvato la direttiva per le Case Green, che prevede l’obbligo di migliorare l’efficienza energetica della maggior parte delle abitazioni, con l’obbiettivo – anche nobile, se vogliamo – di ridurre le emissioni di gas serra (gli edifici residenziali incidono per circa il 25% delle emissioni totali) e di migliorare, quindi, la qualità dell’aria che respiriamo.

Ecco allora che la classe energetica degli edifici, introdotta già dal 2005 ma alla quale fin ora si è data un’importanza relativa, adesso diventa determinante. Quali sono le scadenze, che riguardano il residenziale, previste dalla direttiva:

– edifici residenziali in ristrutturazione: dovranno dotarsi di tecnologie solari entro il 2032;
– edifici residenziali “usati”: dovranno raggiungere la classe energetica “E” entro il 2030 e la classe energetica “D” entro il 2033;
– edifici residenziali nuovi: emissioni zero e dotazione di tecnologie solari dal 2028.

Il nostro patrimonio immobiliare è tra i più vetusti d’Europa ed è proprio per questo che molti italiani cominciano a preoccuparsi per l’impatto che queste previsioni avranno sulle loro tasche, per via dei costi delle ristrutturazioni necessarie ad adeguare la propria casa alla normativa.

Si sta generando un gran parlare intorno a questa decisione e, per il momento, le reazioni principali sembrano essere quattro:
1. mi adeguerò senza problemi (molto poco gettonata)
2. mi adeguerò sono se ci saranno aiuti economici da parte dello stato
3. sfiderò la legge adeguandomi solo se verrò scoperto
4. venderò la mia casa prima delle scadenze previste dalla direttiva

E tu, cosa pensi di fare?

Home&Talk: come agevolare la vendita della tua casa

Scritto da Fausto Nardi il 30 Marzo 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Nella diretta social del 29/03/23, insieme alle architette Simona Sperduti e Marina Galante, abbiamo dato interessanti suggerimenti su cosa fare PRIMA di mettere in vendita la tua casa per accelerare i tempi necessari a raggiungere l’obbiettivo e per ottimizzare il risultato ottenendo il maggior prezzo possibile.

Ci siamo focalizzati su due aspetti principali: quello tecnico/documentale e quello estetico.

Guarda il video per saperne di più e metti un “mi piace” alla nostra pagina facebook per continuare a seguirci.

Legge di bilancio 2023 – Rinegoziazione mutui tasso variabile

Scritto da Fausto Nardi il 26 Febbraio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Fino al 31.12.2023 è possibile rinegoziare i mutui ipotecari a tasso variabile al fine di ottenere l’applicazione di un tasso fisso, secondo la disciplina di cui all’art. 8 co. 6 lett. a) del DL 13.5.2011 n. 70.

Requisiti

La possibilità di rinegoziare il mutuo opera fino al 31.12.2023 per i mutuatari che:

presentino un ISEE non superiore a 35.000,00 euro;
non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.

La misura si applica ai contratti di mutuo:

di tipo ipotecario;
aventi tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto;
stipulati (od oggetto di accollo) prima dell’1.1.2023;
di importo originario non superiore a 200.000,00 euro;
finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.

Effetti della rinegoziazione

Per effetto della misura, il mutuatario ha diritto ad ottenere, da parte dell’ente finanziatore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso (per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore) con limiti quantitativi prefissati.

Le garanzie ipotecarie prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso; inoltre, la disciplina in oggetto si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ed emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della L. 130/99, a specifiche condizioni.

Legge di bilancio 2023 – Acquisto di terreni

Scritto da Fausto Nardi il 16 Febbraio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Se vuoi vendere o comprare un terreno a Latina, puoi rivolgerti a noi. Di seguito alcune novità, relative ai terreni, introdotte dalla legge di bilancio 2023.

Vengono apportate modifiche a due agevolazioni per gli acquisti di terreni.

Agevolazioni per la piccola proprietà contadina

L’agevolazione per la piccola proprietà contadina viene estesa anche agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze:

a favore di persone fisiche di età inferiore a40 anni;
che dichiarino nell’atto di trasferimento di voler conseguire entro 24 mesi l’iscrizione nell’apposita gestione previdenziale ed assistenziale prevista per i coltivatori diretti e gli IAP.

Agevolazioni per i terreni montani

Viene prevista l’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa (200,00 euro l’una) e dell’esenzione dall’imposta catastale e di bollo per:

i trasferimenti della proprietà a qualsiasi titolo;
di fondi rustici nei territori montani;
a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, oppure che si impegnano a coltivare o condurre direttamente il fondo per un periodo di 5 anni, fornendone apposita dichiarazione in atto.

Le medesime agevolazioni si applicano a favore delle cooperative agricole che conducono direttamente i terreni.

Legge di bilancio 2023 – Eliminazione barriere architettoniche

Scritto da Fausto Nardi il 6 Febbraio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Viene prorogato fino al 31.12.2025 il c.d. “bonus barriere 75%” di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020, che prevede un’agevolazione ad hoc per gli interventi “direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche” che rispettano i requisiti previsti dal DM 14.6.89 n. 236.

Ai sensi dell’art. 119-ter del DL 34/2020, in particolare, per gli interventi volti al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche:

l’aliquota della detrazione è elevata al 75%;
l’agevolazione spetta per le spese sostenute dall’1.1.2022 al 31.12.2025;
la detrazione deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

Deliberazioni dell’assemblea condominiale

Per le deliberazioni in sede di assemblea condominiale relative ai suddetti lavori è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Legge di bilancio 2023 – Superbonus ristrutturazioni

Scritto da Fausto Nardi il 27 Gennaio 2023. Pubblicato in Blog. Lascia un commento

Sono state introdotte ulteriori modifiche alla disciplina del superbonus contenuta nell’art. 119 del DL 34/2020, da ultimo modificata dall’art. 9 del DL 18.11.2022 n. 176 (decreto c.d. “Aiuti-quater”, in corso di conversione in legge).

Riduzione dell’aliquota dal 110% al 90%

In seguito alla modifica del primo periodo del co. 8-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 ad opera dell’art. 9 co. 1 lett. a) n. 1 del DL 176/2022 da convertire, è stabilito che per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche su parti comuni di edifici interamente posseduti fino a 4 unità, ma anche dalle persone fisiche per gli interventi sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio e per gli interventi effettuati da ONLUS, ODV e APS iscritte negli appositi registri, il superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2025, nella misura del:

110% per le spese sostenute entro il 31.12.2022;
90% per le spese sostenute nell’anno 2023;
70% per quelle sostenute nell’anno 2024;
65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Norma transitoria – Aliquota al 110% per le spese 2023

La riduzione dell’aliquota dal 110% al 90% con riguardo alle spese sostenute nell’anno 2023 per gli interventi effettuati dai suddetti soggetti non si applica:

agli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25.11.2022, risulta effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 119 co. 13-terdel DL 34/2020 (c.d. “CILAS”);
agli interventi effettuati dai condomini per i quali:

la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del DL 176/2022 (stabilita al 19.11.2022) e a condizione che per tali interventi, alla data del 31.12.2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 119 co. 13-terdel DL 34/2020;
la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa tra il 19.11.2022 e quella del 24.11.2022 e a condizione che per tali interventi, alla data del 25.11.2022, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) risulti effettuata, ai sensi dell’art. 119 co. 13-terdel DL 34/2020;

agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali alla data del 31.12.2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Autore: Fausto Nardi