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Autore: Fausto Nardi

Tempistiche di vendita: i dati di Latina

Un’analisi pubblicata dall’Ufficio Studi del portale immobiliare idealista dice che in media, in Italia, delle abitazioni vendute nell’ultimo trimestre: il 13% è stato venduto in meno di una settimana; un altro 6% è stato venduto in un periodo di tempo compreso tra una e quattro settimane; il 32% tra uno e tre mesi e il 37% tra 3 mesi e un anno. Infine, il 12% degli immobili è stato venduto in un arco temporale superiore a 12 mesi.

Vediamo i numeri di Latina e poi facciamo alcune considerazioni: il 14% delle abitazioni è stato venduto in meno di una settimana; un altro 14% è stato venduto in un periodo di tempo compreso tra una e quattro settimane; il 29% tra uno e tre mesi e il 32% tra 3 mesi e un anno. Infine, il 11% degli immobili è stato venduto in un arco temporale superiore a 12 mesi.  Riassumendo: poco più di un’abitazione su 4 è stata venduta entro un mese, ed oltre un’abitazione su due è stata venduta entro 3 mesi.

Vuol dire che il mercato è florido e vivace? In realtà non è proprio così… Infatti, i dati sul transato dicono che – rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente – c’è stata una flessione negativa di circa il 13% nelle compravendite e di circa il 29% nei mutui erogati.

Cosa possiamo dedurre da questi dati?

  1. Si sono vendute meno case, ma più velocemente
  2. Chi ha acquistato disponeva di liquidità
  3. Le abitazioni vendute erano le più interessanti e competitive
  4. Il 43% degli immobili (quelli non venduti) è stato proposto ad un prezzo fuori mercato

In momenti di mercato come questo, quando l’inflazione riduce il potere di acquisto delle famiglie ed è molto difficile accedere al credito, è sempre più importante attribuire all’immobile il giusto valore e proposto sul mercato ad un prezzo che sia competitivo ed appetibile per quei pochi che possono garantire la certezza dell’acquisto.

Cohousing: il futuro dell’abitare

Cohousing e coliving si stanno diffondendo in tutto il mondo. Condividere gli spazi abitativi e vivere la casa per brevi o lunghi periodi in modo collaborativo fa risparmiare denaro, privilegia i rapporti umani e riduce gli sprechi ambientali.

Se sei una persona anziana ed autosufficiente, e vivi in da sola in una casa grande con almeno due bagni, perché non valuti di ospitare degli studenti , dei lavoratori fuori sede o perché no, anche degli altri anziani?

Premesso che è perfettamente lecito cedere in locazione anche solo una porzione di un’abitazione, questa formula ti darebbe la possibilità di toglierti qualche sfizio in più, integrando le entrate, ma anche di ravvivare la tua casa e al contempo la tua vita, scongiurando la solitudine e rendendoti utile per i tuoi ospiti anche semplicemente preparando la cena oppure supportandoli nel tenere in ordine le stanze.

Loro, in cambio, magari a fronte di un sensibile risparmio sui costi dell’affitto, parteciperanno alle spese di casa e ti forniranno quei piccoli aiuti domestici di cui potresti avere bisogno.

Un’opportunità interessante di cui a Latina si parla ancora poco ma che con molta probabilità rappresenta il futuro dell’abitare.

Latina città universitaria: consigli utili per gli studenti

L’università sta contribuendo a dare un’identità alla nostra città, pertanto è necessario un impegno, da parte di tutti, a far si che si diffonda sempre più la cultura della ricettività studentesca.  Ecco 4 consigli pratici per gli studenti che sono alla ricerca di una sistemazione a Latina:

  1. Non fidatevi di chi vi propone accordi economici senza contratto, prima di tutto perché è illegale e poi perché in caso di controversie non avrete alcun tipo di tutela;
  2. Evitate gli accordi a distanza, soprattutto se state trattando direttamente con il proprietario e non con un’agenzia immobiliare. L’agenzia immobiliare, infatti, è tenuta ad informarvi di tutte le condizioni a lei note o comunque conoscibili, relativamente agli immobili che vi propone. Pertanto si assume la responsabilità di ciò che vi dice e di ciò che fa.
  3. Se state trattando con un’agenzia immobiliare, fate una breve ricerca – anche online – per accertarvi che abbia una buona reputazione e che sia esperta nella gestione della ricettività degli studenti.
  4. Informatevi bene sulle tipologie di contratto disponibili e sappiate che non tutte consentono ai vostri genitori di ottenere un vantaggio fiscale (nella dichiarazione dei redditi) scaricando il costo dei canoni di locazione sostenuti.

Un’agenzia immobiliare è in grado di darvi il giusto supporto, offrendovi immobili selezionati e tipologie di contratto garantite.

Smart Working: crolla la richiesta di uffici

A Latina, come in molte altre città d’Italia, la domanda di uffici è diminuita drasticamente, al contrario di quella per le abitazioni che invece è aumentata in modo quasi esponenziale. La conseguenza è che il surplus di offerta di uffici sul mercato non è controbilanciato da un’adeguata richiesta.

Le previsioni dicono che questo gap è destinato ad aumentare nei prossimi mesi/anni anche e soprattutto per il progressivo diffondersi dello smart-working, che si è rivelato essere una soluzione ottimale per aumentare la produttività aziendale e ridurre i costi di gestione.

Cosa fare, allora, se si possiede un ufficio che non sta producendo la rendita attesa?

La legge regionale 7 del 2017, nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti, consente i cambi di destinazione d’uso degli immobili e l’ufficio è la categoria che meglio si presta ad essere “trasformata” in abitazione.

E’ necessaria una semplice pratica urbanistica (CILA o SCIA) ed i tempi di esecuzione sono relativamente brevi. In poco tempo e con un piccolo investimento economico, un immobile che ad oggi non solo è improduttivo ma che per via delle spese ordinarie rappresenta anche un costo, potrà tornare a rappresentare un valido investimento da mettere a rendita o da monetizzarle con profitto.

Rivolgersi al proprio tecnico di fiducia è il giusto passo da compiere. Il mercato immobiliare offre sempre interessanti opportunità… Basta saperle cogliere!

Quali tasse devo pagare quando acquisto casa?

Quali sono gli aspetti fiscali della compravendita di un immobile residenziale, nel caso specifico in cui l’acquirente è una persona fisica? Escludiamo, quindi, da questa trattazione, il caso in cui l’acquirente sia una società. 

Intanto possiamo affermare che le imposte sull’acquisto le paga l’acquirente. 

Poi spostiamo un attimo il focus sulla figura del venditore perché è proprio in base alla tipologia di venditore che va fatta la prima distinzione. Il venditore è anch’esso una persona fisica oppure è una società? 

Se entrambe le parti (venditore e acquirente) sono persone fisiche, la compravendita è soggetta ad imposta di registro e la base imponibile (ossia l’importo sul quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dalla rendita catastale rivalutata. La rendita catastale è un’informazione contenuta all’interno della visura catastale alla quale dedicheremo un altro video. 

Se invece il venditore è una società, va fatta una seconda distinzione sul tipo di società. Si tratta di una società costruttrice o si tratta di altro tipo di società? Perché se si tratta di società costruttrice, la compravendita è soggetta ad IVA (a meno che l’immobile non sia stato costruito più di 5 anni fa, nel qual caso la scelta è a discrezione della società costruttrice) e non ad imposta di registro e la base imponibile (che abbiamo detto essere l’importo al quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dal prezzo di acquisto e non più dalla rendita catastale rivalutata. 

Se si tratta, invece, di altro tipo di società la compravendita torna ad essere soggetta ad imposta di registro applicata sulla rendita catastale rivalutata come nel caso di compravendita tra persone fisiche. 

Ora passiamo ai numeri e cerchiamo di capire quale aliquota va applicata a ciascuno dei casi analizzati poco fa. 

Mentre l’assoggettamento a IVA o a imposta di registro dipendeva dal venditore, il tipo di aliquota dipende dall’acquirente. 

La spiegazione è molto semplice: se l’acquirente sta comprando la sua prima casa ha diritto ad un’aliquota agevolata, altrimenti no. 

Non ci resta che dire quali sono le aliquote. 

Nel caso compravendita soggetta ad imposta di registro l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata ed è pari al 2% se si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 50€ ciascuna; o al 9% se non si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Nel caso di compravendita soggetta ad IVA l’aliquota si applica al prezzo di vendita ed è pari al 4% se si tratta di prima casa  o al 9% se non si tratta di prima casa, oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Sul sito dell’agenzia delle entrate troverete alcuni spunti di approfondimento, tuttavia, un buon agente immobiliare sarà in grado di farvi una consulenza completa e di indirizzarvi verso la scelta migliore.

Prima casa o abitazione principale?

Prima casa e abitazione principale non sempre sono la stessa cosa. Per comprendere la differenza tra prima casa ed abitazione principale, è opportuno premettere che ciascuna delle due definizioni è strettamente legata agli aspetti fiscali che la riguardano.  

Partendo dal presupposto che un soggetto, persona fisica, può essere proprietario di più immobili residenziali, la prima casa è l’unico immobile che ha acquistato essendo in possesso dei requisiti ed usufruendo delle agevolazioni fiscali previste, appunto, per la prima casa. Tutti gli altri immobili residenziali che possiede sono, invece, seconde case. 

Quali sono i requisiti e quali le agevolazioni?

I requisiti sono che l’immobile sia non di lusso e che sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o dove si impegna a trasferirla entro 18 mesi dalla data di acquisto. Inoltre, l’acquirente, oltre a dover essere una persona fisica (e non una società), non deve essere proprietario né avere diritti di usufrutto, uso o abitazione di altri immobili ubicati nello stesso comune in cui ha la residenza e neppure di immobili ubicati su tutto il territorio nazionale, acquistati usufruendo dei benefici di prima casa.  

Quindi, si può dedurre che chi intende acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa può anche essere proprietario di un’altra casa in un altro comune, purché per questa non abbia già goduto degli stessi benefici.

Inoltre, è sufficiente che l’acquirente abbia la residenza o lavori nel comune in cui è ubicata la casa a cui è interessato, ma non è necessario che ci abiti. Questo concetto è importante per capire poi la differenza con la definizione di abitazione principale.

I benefici, infine, consistono in un’imposizione fiscale ridotta sull’acquisto.

L’abitazione principale, invece, è l’immobile in cui il soggetto persona fisica stabilisce la residenza anagrafica nonché la dimora abituale sua e del suo nucleo familiare.

Anche per l’abitazione principale sono previste delle agevolazioni fiscali. Al momento, per esempio, è esente dal pagamento dell’IMU; oppure è prevista la detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto e, inoltre, la rendita catastale non è imponibile ai fini IRPEF. Alcuni comuni, spesso, prevedono delle riduzioni per la stipula dei nuovi contratti di fornitura delle utenze domestiche o per imposte locali come TASI e TARI.

Locazioni: il diritto del proprietario al ripristino dei locali

L’articolo 1590 del codice civile prevede che nelle locazioni, sia abitative che ad uso diverso, vale il principio per il quale l’inquilino – al termine del rapporto di locazione – deve restituire i locali nello stesso stato in cui li ha ricevuti, come da descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il normale deterioramento, dovuto all’invecchiamento del bene, o il consumo derivante dall’uso della cosa. In mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

E il diritto di pretendere il ripristino dei luoghi riguarda anche l’eliminazione delle modifiche, come per esempio l’installazione di cartongessi interni, anche se il locatore le aveva a suo tempo autorizzate. In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, tredicesima sezione civile, nella sentenza 28 febbraio 2023 numero 1653.

Stipulare un contratto di locazione ben scritto è fondamentale per prevenire problemi di natura giuridica che potrebbero sorgere con il conduttore. Per avere informazioni precise sulla tipologia di contratto più adatta alla tua situazione e per far rendere al massimo il tuo investimento immobiliare, rivolgiti a noi. Ti aiuteremo concretamente in tutte le fasi del rapporto di locazione, evitandoti le situazioni di stress inutile.

Mercato immobiliare: i mutui scenderanno del 18%

Dopo la ripresa post pandemia il mercato immobiliare italiano sta affrontando uno scenario di nuovo avverso. A dirlo è l’osservatorio del mercato immobiliare di Nomisma: da un lato il proseguire della guerra e dall’altro la rigidità delle misure economiche dettate dalla BCE (banca centrale europea) rendono la situazione tutt’altro che favorevole, con particolare riferimento all’accesso al credito. Le banche, infatti, per prevenire il rischio di insolvenza delle famiglie italiane, tendono ad essere più prudenti e selettive nel concedere finanziamenti. Inoltre, i tassi sono passati, in meno di un anno, da una media di circa l’1,9% ad una media del 3,8% provocando un calo generale delle richieste di mutuo (previsto un -18% per il 2023) e di conseguenza delle intenzioni di acquisto immobiliare.

E’ proprio in periodi come questo che il supporto di un professionista che sappia come gestire la vendita di un immobile e che sia in grado di prevenire ulteriori problemi prima ancora che accadano. Durante le contrazioni di mercato, gli unici immobili che si vendono sono quelli effettivamente pronti alla vendita, per i quali è stato fatto un lavoro di preparazione a monte, che va dall’analisi della documentazione alla definizione della strategia di pubblicizzazione e di presentazione ai potenziali acquirenti.

Rivolgiti a noi per vendere il tuo immobile con la massima tranquillità; ti accompagneremo passo passo e vivrai un’esperienza di vendita positiva.

Direttiva “Case Green”: la tua casa rispetta i requisiti?

Il Parlamento europeo ha recentemente approvato la direttiva per le Case Green, che prevede l’obbligo di migliorare l’efficienza energetica della maggior parte delle abitazioni, con l’obbiettivo – anche nobile, se vogliamo – di ridurre le emissioni di gas serra (gli edifici residenziali incidono per circa il 25% delle emissioni totali) e di migliorare, quindi, la qualità dell’aria che respiriamo.

Ecco allora che la classe energetica degli edifici, introdotta già dal 2005 ma alla quale fin ora si è data un’importanza relativa, adesso diventa determinante. Quali sono le scadenze, che riguardano il residenziale, previste dalla direttiva:

– edifici residenziali in ristrutturazione: dovranno dotarsi di tecnologie solari entro il 2032;
– edifici residenziali “usati”: dovranno raggiungere la classe energetica “E” entro il 2030 e la classe energetica “D” entro il 2033;
– edifici residenziali nuovi: emissioni zero e dotazione di tecnologie solari dal 2028.

Il nostro patrimonio immobiliare è tra i più vetusti d’Europa ed è proprio per questo che molti italiani cominciano a preoccuparsi per l’impatto che queste previsioni avranno sulle loro tasche, per via dei costi delle ristrutturazioni necessarie ad adeguare la propria casa alla normativa.

Si sta generando un gran parlare intorno a questa decisione e, per il momento, le reazioni principali sembrano essere quattro:
1. mi adeguerò senza problemi (molto poco gettonata)
2. mi adeguerò sono se ci saranno aiuti economici da parte dello stato
3. sfiderò la legge adeguandomi solo se verrò scoperto
4. venderò la mia casa prima delle scadenze previste dalla direttiva

E tu, cosa pensi di fare?

Home&Talk: come agevolare la vendita della tua casa

Nella diretta social del 29/03/23, insieme alle architette Simona Sperduti e Marina Galante, abbiamo dato interessanti suggerimenti su cosa fare PRIMA di mettere in vendita la tua casa per accelerare i tempi necessari a raggiungere l’obbiettivo e per ottimizzare il risultato ottenendo il maggior prezzo possibile.

Ci siamo focalizzati su due aspetti principali: quello tecnico/documentale e quello estetico.

Guarda il video per saperne di più e metti un “mi piace” alla nostra pagina facebook per continuare a seguirci.

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