Fausto Nardi

Legge di bilancio 2023 – Rinegoziazione mutui tasso variabile

Scritto da Fausto Nardi il 26 Febbraio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Legge di bilancio 2023 – Rinegoziazione mutui tasso variabile

Fino al 31.12.2023 è possibile rinegoziare i mutui ipotecari a tasso variabile al fine di ottenere l’applicazione di un tasso fisso, secondo la disciplina di cui all’art. 8 co. 6 lett. a) del DL 13.5.2011 n. 70.

Requisiti

La possibilità di rinegoziare il mutuo opera fino al 31.12.2023 per i mutuatari che:

presentino un ISEE non superiore a 35.000,00 euro;
non abbiano avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo, salvo diverso accordo tra le parti.

La misura si applica ai contratti di mutuo:

di tipo ipotecario;
aventi tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto;
stipulati (od oggetto di accollo) prima dell’1.1.2023;
di importo originario non superiore a 200.000,00 euro;
finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.

Effetti della rinegoziazione

Per effetto della misura, il mutuatario ha diritto ad ottenere, da parte dell’ente finanziatore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso (per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore) con limiti quantitativi prefissati.

Le garanzie ipotecarie prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso; inoltre, la disciplina in oggetto si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ed emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della L. 130/99, a specifiche condizioni.

Legge di bilancio 2023 – Acquisto di terreni

Scritto da Fausto Nardi il 16 Febbraio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Legge di bilancio 2023 – Acquisto di terreni

Se vuoi vendere o comprare un terreno a Latina, puoi rivolgerti a noi. Di seguito alcune novità, relative ai terreni, introdotte dalla legge di bilancio 2023.

Vengono apportate modifiche a due agevolazioni per gli acquisti di terreni.

Agevolazioni per la piccola proprietà contadina

L’agevolazione per la piccola proprietà contadina viene estesa anche agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze:

a favore di persone fisiche di età inferiore a40 anni;
che dichiarino nell’atto di trasferimento di voler conseguire entro 24 mesi l’iscrizione nell’apposita gestione previdenziale ed assistenziale prevista per i coltivatori diretti e gli IAP.

Agevolazioni per i terreni montani

Viene prevista l’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa (200,00 euro l’una) e dell’esenzione dall’imposta catastale e di bollo per:

i trasferimenti della proprietà a qualsiasi titolo;
di fondi rustici nei territori montani;
a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, oppure che si impegnano a coltivare o condurre direttamente il fondo per un periodo di 5 anni, fornendone apposita dichiarazione in atto.

Le medesime agevolazioni si applicano a favore delle cooperative agricole che conducono direttamente i terreni.

Legge di bilancio 2023 – Eliminazione barriere architettoniche

Scritto da Fausto Nardi il 6 Febbraio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Legge di bilancio 2023 – Eliminazione barriere architettoniche

Viene prorogato fino al 31.12.2025 il c.d. “bonus barriere 75%” di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020, che prevede un’agevolazione ad hoc per gli interventi “direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche” che rispettano i requisiti previsti dal DM 14.6.89 n. 236.

Ai sensi dell’art. 119-ter del DL 34/2020, in particolare, per gli interventi volti al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche:

l’aliquota della detrazione è elevata al 75%;
l’agevolazione spetta per le spese sostenute dall’1.1.2022 al 31.12.2025;
la detrazione deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

Deliberazioni dell’assemblea condominiale

Per le deliberazioni in sede di assemblea condominiale relative ai suddetti lavori è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio.

Legge di bilancio 2023 – Superbonus ristrutturazioni

Scritto da Fausto Nardi il 27 Gennaio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Legge di bilancio 2023 – Superbonus ristrutturazioni

Sono state introdotte ulteriori modifiche alla disciplina del superbonus contenuta nell’art. 119 del DL 34/2020, da ultimo modificata dall’art. 9 del DL 18.11.2022 n. 176 (decreto c.d. “Aiuti-quater”, in corso di conversione in legge).

Riduzione dell’aliquota dal 110% al 90%

In seguito alla modifica del primo periodo del co. 8-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 ad opera dell’art. 9 co. 1 lett. a) n. 1 del DL 176/2022 da convertire, è stabilito che per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche su parti comuni di edifici interamente posseduti fino a 4 unità, ma anche dalle persone fisiche per gli interventi sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio e per gli interventi effettuati da ONLUS, ODV e APS iscritte negli appositi registri, il superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31.12.2025, nella misura del:

110% per le spese sostenute entro il 31.12.2022;
90% per le spese sostenute nell’anno 2023;
70% per quelle sostenute nell’anno 2024;
65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Norma transitoria – Aliquota al 110% per le spese 2023

La riduzione dell’aliquota dal 110% al 90% con riguardo alle spese sostenute nell’anno 2023 per gli interventi effettuati dai suddetti soggetti non si applica:

agli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25.11.2022, risulta effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 119 co. 13-terdel DL 34/2020 (c.d. “CILAS”);
agli interventi effettuati dai condomini per i quali:

la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del DL 176/2022 (stabilita al 19.11.2022) e a condizione che per tali interventi, alla data del 31.12.2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’art. 119 co. 13-terdel DL 34/2020;
la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in una data compresa tra il 19.11.2022 e quella del 24.11.2022 e a condizione che per tali interventi, alla data del 25.11.2022, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) risulti effettuata, ai sensi dell’art. 119 co. 13-terdel DL 34/2020;

agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali alla data del 31.12.2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Case “energivore”: cosa ci impone l’Europa

Scritto da Fausto Nardi il 21 Gennaio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Case “energivore”: cosa ci impone l’Europa

E’ imminente (con molta probabilità il prossimo 9 febbraio) l’approvazione da parte della Commissione Energia del Parlamento UE della nuova Direttiva per l’efficientamento energetico (COM/2021/82 final) che prevede che dal 1° gennaio 2030 tutti gli immobili residenziali debbano raggiungere la classe energetica “E” per poi, successivamente, raggiungere la classe “D” nel 2033 e arrivare a emissioni zero tra il 2040 e il 2050, con esenzione da tale obbligo delle dimore di «interesse storico», degli edifici di culto, delle abitazioni indipendenti con una superficie inferiore ai 50 mq e delle case abitate per meno di quattro mesi l’anno (le seconde case).

Sono condizioni molto stringenti – soprattutto per l’Italia che ha un patrimonio immobiliare costituito per il 60% da immobili nelle due ultime classi energetiche (F e G) e per l’80% nelle ultime tre classi energetiche (F, G, E) – e difficilmente percorribili oltre che onerose, che potrebbero portare a gravi conseguenze per il mercato delle compravendite e delle locazioni.

Di contro, il 40 % delle emissioni di CO2 nell’atmosfera sono causate dal riscaldamento domestico e quindi è evidente che si debbano prendere provvedimenti per favorire la transizione ecologica immobiliare del nostro Paese.

A tal proposito, condividiamo la posizione assunta dalla nostra federazione (FIAIP) che contrappone all’approccio coercitivo europeo un approccio “incentivante” che preveda, per esempio, di “rendere permanenti gli incentivi fiscali immobiliari orientati all’efficientamento energetico, su tutti il Superbonus, e prevedere tassi di interessi agevolati con l’estensione della Garanzia Consap per i finanziamenti a supporto di tali interventi” (estratto del comunicato stampa FIAIP del 11/01/2023).

In questo modo si incentiverebbe la “volontarietà” degli interventi di riqualificazione e si darebbe modo ai proprietari di immobili di migliorare la qualità della vita delle proprie famiglie e di conseguire, nel medio e lungo termine, un risparmio sui costi di gestione ordinaria delle abitazioni.

Legge di bilancio 2023 – Acquisto case efficienti

Scritto da Fausto Nardi il 17 Gennaio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Legge di bilancio 2023 – Acquisto case efficienti

Viene reintrodotta la detrazione IRPEF sull’IVA pagata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali ad elevata efficienza energetica.

In particolare, spetta la detrazione IRPEF del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA, in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31.12.2023, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari o dalle imprese costruttrici delle stesse.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali.

Legge di bilancio 2023 – Acquisto prima casa per gli Under 36

Scritto da Fausto Nardi il 7 Gennaio 2023. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Legge di bilancio 2023 – Acquisto prima casa per gli Under 36

Se sei un Under 36 e stai pensando di acquistare la tua prima casa, puoi rivolgerti a noi. Di seguito tutte le informazioni relative a novità e proroghe introdotte al beneficio dalla legge di bilancio 2023.

Sono prorogate alcune misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione da parte di soggetti con meno di 36 anni di età.

Proroga delle misure emergenziali di sospensione dei mutui prima casa (c.d. “Fondo Gasparrini”)

È prorogato al 31.12.2023 l’accesso al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa per:

lavoratori autonomi, liberi professionisti, imprenditori individuali e piccoli imprenditori, alle condizioni previste dall’art. 54 co. 1 lett. a) del DL 18/2020;
cooperative edilizie a proprietà indivisa, per mutui ipotecari Fino al 31.12.2023 è consentito l’accesso al Fondo anche per mutui:
di importo non superiore a 400.000,00 euro;
a favore di contraenti che già fruiscano del Fondo di garanzia per la prima casa;
già ammessi ai benefici del Fondo per i quali sia ripreso, per almeno 3 mesi, il regolare ammortamento delle rate.

Accesso al Fondo di garanzia per la prima casa

È prorogato al 31.3.2023 il termine per presentare le domande per l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa da parte di categorie prioritarie (giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni), con ISEE non superiore a 40.000,00 euro annui, per i finanziamenti con limite di finanziabilità superiore all’80% (art. 64 co. 3 del DL 73/2021).

Per tali soggetti, la misura massima della garanzia è elevata all’80% della quota capitale.

È prorogata la disposizione che consente l’operatività della garanzia all’80% anche quando il tasso effettivo globale (TEG) sia superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) per le domande presentate dall’1.12.2022 al 31.3.2023 che rispettino i requisiti di priorità e le altre condizioni di cui al primo periodo dell’art. 64 co. 1 del DL 73/2021.

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di under 36

L’agevolazione “Prima casa under 36” è estesa agli atti stipulati fino al 31.12.2023.

L’agevolazione opera per l’acquisto della “prima casa” di abitazione da parte di soggetti con meno di 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000,00 euro e consiste:

nell’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili ad IVA, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo;
nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati.

Per applicare il beneficio devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa” dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86

Come predisporre un immobile alla vendita

Scritto da Fausto Nardi il 17 Dicembre 2022. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Come predisporre un immobile alla vendita

Diamo alcuni consigli su come predisporre una casa alla vendita, rendendola più gradevole agli occhi di un potenziale acquirente nel momento in cui quest’ultimo, insieme all’agente immobiliare, verrà a visionarla.

Partiamo dal presupposto che agente immobiliare a proprietario di casa hanno lo stesso obiettivo in questa fase, e cioè: vendere l’immobile. Dunque, la giusta dose di complicità e collaborazione accelererà il processo di vendita ed aumenterà il tuo grado di soddisfazione.

Per comprendere a pieno il messaggio che vogliamo trasmettere spogliati per un attimo degli abiti da proprietario di casa/venditore, indossando quelli del potenziale acquirente, immedesimandoti in lui: è molto importante adoperarsi affinché la casa sia il più possibile “neutra” per evitare di influenzare il potenziale acquirente e di condizionarlo durante la valutazione.

Quindi è opportuno:

Rimuovere ogni personalizzazione dell’ambiente, comprese foto di famiglia, diplomi e simboli religiosi, in modo da consentirgli di immaginare le personalizzazioni che LUI apporterebbe.
Mettere in ordine tutta la casa eliminando dalla vista il superfluo, sistemare gli arredamenti – eventualmente anche spostandoli – in modo che siano messi in risalto gli spazi piuttosto che gli stessi arredi. Questo perché il potenziale acquirente deve poter visualizzare – nella sua mente – il posizionamento dei SUOI mobili all’interno di ciascuna stanza.
Illuminare, se possibile in modo naturale oppure accendendo i lampadari, tutti gli ambienti della casa, evitando angoli bui. Questo perché, entrare in una casa buia disorienta chi non la conosce.
Se gli infissi esterni sono coperti da tendaggi scuri, è preferibile spostarli in modo da far entrare la luce.
Rendersi disponibili a far visitare la casa in orari di luce naturale, piuttosto che durante le ore successive al tramonto, possibilmente durante le giornate di bel tempo; perché il brutto tempo, generalmente, indispone le persone e le rende più chiuse
Se le pareti sono opache o sporche, sarebbe bene tinteggiarle, preferibilmente con colori neutri e chiari: il bianco va benissimo
Nei limiti del possibile, nascondere giocattoli dei bambini, ciotole del cibo degli animali domestici e oggetti simili, in modo da trasmettere un senso di ordine
Dare alla casa una sensazione di freschezza anche tramite l’uso di fiori e deodoranti evitando i cattivi odori o anche gli odori di cucina
Impostare il condizionatore/riscaldamento ad una temperatura che assicuri il maggior benessere possibile
Lavare i pavimenti ed igienizzare i bagni
In presenza di un giardino è importante: potare alberi e cespugli regolarmente, curare prato, aiuole e fioriere, rimuovere tutti i materiali tipici da cantiere o da costruzione, effettuare piccoli ritocchi di vernice sugli elementi che ne hanno bisogno o ritinteggiare completamente.

Per ottenere il massimo valore dalla vendita della tua casa e per vendere in tempi ragionevoli, contattaci!

Questione affitti a Latina

Scritto da Fausto Nardi il 12 Novembre 2022. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Questione affitti a Latina

Da mesi ormai, a Latina, è sorta una “Questione affitti”: si riscontra un’oggettiva e diffusa difficoltà a reperire immobili residenziali destinati alla locazione a medio e lungo termine. Da addetti ai lavori, studiamo il mercato ogni giorno e cerchiamo di interpretarne i segnali. E’ doveroso, da parte nostra, diffondere informazione sull’argomento e fornire spunti di discussione… Lo abbiamo fatto con un video.

Fateci sapere cosa ne pensate, lasciando un commento!

Quanto costa tenere una casa vuota?

Scritto da Fausto Nardi il 8 Ottobre 2022. Pubblicato in Blog. Nessun commento su Quanto costa tenere una casa vuota?

Quando costa possedere una seconda casa e tenerla vuota?

Chiunque possieda una seconda casa sa che ci sono dei costi che vanno comunque sostenuti anche quando la casa non è in uso…

Ma quali sono nello specifico e a quanto ammontano? Analizziamoli uno per uno.

IMU: è il tributo comunale sul possesso dei beni immobiliari e si paga per tutti gli immobili che non rappresentano l’abitazione principale – quella nella quale si è stabilita la residenza – del contribuente. Per il calcolo imu 2022 sugli immobili vuoti/sfitti si deve applicare la seguente procedura: si prende la rendita catastale dell’immobile (è indicata nella visura catastale), si rivaluta aggiungendovi il 5%, poi si moltiplica il risultato ottenuto per il coefficiente catastale (/160), ed infine si moltiplica di nuovo quanto ottenuto per l’aliquota imu che varia da comune a comune. A Latina è pari al 10,6 per mille.

CONDOMINIO: secondo la legge italiana, è un istituto che indica comproprietà sulle parti degli edifici che sono composti da più unità immobiliari. Il fatto stesso di possedere una di queste unità, comporta dunque il conseguente pagamento degli oneri condominiali, per la quota parte di spese relative alla conservazione/manutenzione della cosa comune.

UTENZE: se ci sono utenze attive all’interno dell’immobile, anche se non si verificano consumi, va pagata comunque la quota fissa.

TARI: si tratta, fondamentalmente, della tassa per lo smaltimento dei rifiuti. Il suo ammontare è calcolato in relazione alla dimensione dell’immobile ed al numero di occupanti – minimo 1 anche se di fatto sono zero. Si paga solo se ci sono altre utenze attive all’interno dell’immobile e la formula per il calcolo è abbastanza complessa perché dipende dal totale dei rifiuti prodotti nell’anno dal comune di riferimento e da alcuni coefficienti correttivi.

IRPEF: In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’imu è dovuta anche l’irpef. Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3, e proporzionalmente all’aliquota irpef in cui ricade. Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla commercializzazione degli immobili sfitti.

Chiudiamo l’articolo con un esempio pratico, prendendo in considerazione un immobile a Latina centro di proprietà di una persona residente a Latina e ricadente nello scaglione irpef del 25% (da 15000 a 28000 €), in un edificio degli anni 40/50, della superficie di 80 mq e con un rendita catastale di € 250, con le utenze attive anche se non utilizzate.

IMU = 445,20€

CONDOMINIO = 40 €/mese (480 €/anno)

TARI = 230 €/anno (cifra approssimativa ma abbastanza veritiera)

IRPEF = 54,69 €/anno

TOT = – 1209,89 €/anno

Possedere e tenere vuoto un appartamento come quello trattato nell’esempio, costa al proprietario circa 1200 € l’anno, senza considerare l’incidenza del deterioramento accelerato che l’immobile subisce per via del non uso.

Proseguendo con l’esempio, vediamo cosa succederebbe supponendo di affittare lo stesso appartamento, con contratto a canone concordato + cedolare secca, prevedendo un affitto di 500 €/mese:

RENDITA LORDA ANNUA: 6000 €

IMPOSTA FISSA (10% della rendita lorda) = 600 €

IMU = 239,40 € (7,6 per mille calcolato sul 75% della base imponibile)

TARI = 0 € (completamente a carico dell’inquilino)

CONDOMINIO = 120 € (il resto è carico dell’inquilino)

IRPEF = 0 € (con la cedolare secca la rendita non si cumula agli altri redditi)

TOT = + 5112,60 €/anno

Il nostro suggerimento a tutti i proprietari di seconde case non utilizzate è quello di interrompere questo lento ma continuo “dissanguamento” immettendo questi immobili nel mercato; valutandone la locazione – se si intende continuare a mantenerne la proprietà – oppure direttamente la vendita.

Autore: Fausto Nardi