Autore: Fausto Nardi

Di recente, il settore degli affitti brevi in Italia è stato investito da importanti novità normative. L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e nuovi obblighi fiscali mirano a regolamentare il mercato e a gestire l’equilibrio tra alloggi turistici e residenziali, soprattutto nelle città con alta pressione turistica come Firenze e Venezia. Vediamo insieme i principali cambiamenti e cosa potrebbero significare per i proprietari e per il mercato immobiliare.

Più tasse e classificazioni: le nuove regole per i proprietari
Con la nuova normativa, chi affitta a breve termine più di un immobile dovrà affrontare un aumento della cedolare secca al 26% dal secondo al quarto immobile. Per chi possiede più di quattro proprietà, sarà necessario rispettare le normative previste per le attività commerciali. Questo cambiamento punta a differenziare l’attività occasionale da quella più strutturata, obbligando quest’ultima a rispettare gli stessi obblighi fiscali delle imprese.

L’impatto potenziale sul mercato degli affitti brevi
L’aumento della tassazione e il sistema del CIN potrebbero spingere alcuni proprietari a modificare la loro strategia di gestione. In città come Venezia e Firenze, si ipotizza che alcune proprietà possano essere riportate nel mercato degli affitti a lungo termine, influendo sull’offerta abitativa per i residenti e, al contempo, sul numero di alloggi turistici disponibili.

Maggiore spazio per la gestione professionale?
Con un quadro normativo più dettagliato, sembra profilarsi un mercato sempre più regolamentato, in cui la gestione professionale potrebbe diventare una scelta vantaggiosa per i proprietari. Agenzie immobiliari e property manager, infatti, potrebbero assumere un ruolo rilevante nel supportare chi affitta a breve termine, aiutando i proprietari a navigare tra le nuove regole e a ottimizzare i guadagni, pur restando conformi alle normative.

Il ruolo delle amministrazioni locali nel monitoraggio degli affitti
L’introduzione del CIN potrebbe fornire alle amministrazioni locali uno strumento per monitorare e, se necessario, regolamentare il settore. Esperienze in altre città europee, come Atene e Londra, hanno mostrato come l’adozione di limiti e tasse locali sugli affitti brevi possa influire sulla disponibilità di alloggi per i residenti. Il CIN consentirebbe ai Comuni italiani di valutare se e come intervenire per bilanciare le esigenze dei residenti e dei turisti nelle aree più sensibili.

Uno sguardo al futuro del mercato immobiliare
Questi cambiamenti introducono una nuova fase per il mercato immobiliare legato agli affitti brevi, con l’intento di renderlo più trasparente e bilanciato. In risposta alle nuove regole, molti proprietari potrebbero decidere di adattare le proprie strategie, considerando soluzioni che favoriscano una gestione più organizzata e conforme alle normative.

In definitiva, il CIN e le nuove normative rappresentano un passo che punta a ridefinire il settore. Per chi gestisce immobili, rimane cruciale informarsi sui cambiamenti in corso e valutare come affrontare al meglio il nuovo contesto.

In tutta Europa, il problema delle case a prezzi accessibili è diventato una delle preoccupazioni principali. Ursula von der Leyen, presidente della Commissione europea, ha recentemente spiegato quanto sia urgente agire, sottolineando che per molti cittadini europei è sempre più difficile permettersi una casa. Con l’aumento dei prezzi degli affitti e delle case, la crisi abitativa è diventata un tema centrale su cui le istituzioni devono intervenire.

Perché il costo delle case è aumentato così tanto?

Negli ultimi anni, i costi delle abitazioni e degli affitti sono saliti vertiginosamente. In media, nell’Unione Europea, gli affitti sono aumentati del 23% e i prezzi delle case quasi del 48%. In alcune città europee, come Dublino e Amsterdam, questa situazione ha portato molti cittadini a protestare, chiedendo soluzioni concrete. Per dare un’idea del peso di queste spese, oggi quasi un quinto del reddito medio degli europei è destinato alla casa, e per le famiglie con reddito basso questa percentuale sale fino al 38%.

Le proposte di von der Leyen: un piano per il 2024-2029

Per affrontare la crisi abitativa, Ursula von der Leyen ha presentato un piano da sviluppare nei prossimi cinque anni (2024-2029). L’obiettivo principale è quello di rendere più accessibili le abitazioni, anche per chi ha meno possibilità economiche. Vediamo le misure chiave di questo piano:

• Piano europeo per case a prezzi accessibili: L’idea è quella di costruire più case a prezzi accessibili e dare supporto agli Stati membri e alle città su questo fronte, rendendo così più facile per i cittadini trovare un’abitazione.
• Un Commissario dedicato alla politica abitativa: Per la prima volta, l’Unione Europea avrà un commissario che si occuperà esclusivamente di edilizia abitativa e sociale. Questa figura avrà il compito di seguire le politiche per l’edilizia sociale e sostenibile, e di lavorare a stretto contatto con le istituzioni nazionali e locali.
• Piattaforma europea per gli investimenti: Verrà creata una piattaforma per attrarre fondi sia pubblici che privati, in modo da sostenere la costruzione di case sostenibili e accessibili.
• Revisione delle regole sugli aiuti di Stato: La Commissione europea intende rendere più flessibili le regole che regolano gli aiuti di Stato per facilitare i finanziamenti nel settore abitativo e nell’efficienza energetica.

Le sfide da superare

Anche se il piano è ambizioso, ci sono alcune sfide importanti. Alcuni esperti hanno espresso dubbi su quanto queste misure possano realmente aiutare chi ha bisogno di una casa. Si teme che senza un sistema ben regolato, i fondi possano finire per favorire interessi speculativi piuttosto che rispondere alle esigenze reali delle famiglie. Inoltre, è fondamentale che i finanziamenti previsti siano davvero destinati all’edilizia sociale e che si investa abbastanza nel settore.

Cosa significa tutto questo per il mercato immobiliare italiano?

Le misure proposte da von der Leyen potrebbero avere un impatto anche in Italia. Con l’aumento del costo della vita e le difficoltà economiche di tante famiglie, diventa sempre più importante che anche qui si adottino politiche per agevolare l’accesso alla casa. Nei prossimi anni, sarà interessante vedere come il piano europeo per case accessibili verrà applicato in Italia, e quali possibilità offrirà a chi cerca una casa a prezzi più ragionevoli.

Conclusione

Il piano della Commissione Europea mostra un impegno concreto verso il miglioramento delle condizioni abitative. Si tratta di un tema molto attuale, che riguarda tantissime famiglie, soprattutto quelle che trovano difficile accedere a una casa a un prezzo sostenibile. La speranza è che queste misure possano davvero fare la differenza, aiutando tante persone a realizzare il sogno di una casa propria.

Un’analisi pubblicata dall’Ufficio Studi del portale immobiliare idealista dice che in media, in Italia, delle abitazioni vendute nell’ultimo trimestre: il 13% è stato venduto in meno di una settimana; un altro 6% è stato venduto in un periodo di tempo compreso tra una e quattro settimane; il 32% tra uno e tre mesi e il 37% tra 3 mesi e un anno. Infine, il 12% degli immobili è stato venduto in un arco temporale superiore a 12 mesi.

Vediamo i numeri di Latina e poi facciamo alcune considerazioni: il 14% delle abitazioni è stato venduto in meno di una settimana; un altro 14% è stato venduto in un periodo di tempo compreso tra una e quattro settimane; il 29% tra uno e tre mesi e il 32% tra 3 mesi e un anno. Infine, il 11% degli immobili è stato venduto in un arco temporale superiore a 12 mesi.  Riassumendo: poco più di un’abitazione su 4 è stata venduta entro un mese, ed oltre un’abitazione su due è stata venduta entro 3 mesi.

Vuol dire che il mercato è florido e vivace? In realtà non è proprio così… Infatti, i dati sul transato dicono che – rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente – c’è stata una flessione negativa di circa il 13% nelle compravendite e di circa il 29% nei mutui erogati.

Cosa possiamo dedurre da questi dati?

1. Si sono vendute meno case, ma più velocemente
2. Chi ha acquistato disponeva di liquidità
3. Le abitazioni vendute erano le più interessanti e competitive
4. Il 43% degli immobili (quelli non venduti) è stato proposto ad un prezzo fuori mercato

In momenti di mercato come questo, quando l’inflazione riduce il potere di acquisto delle famiglie ed è molto difficile accedere al credito, è sempre più importante attribuire all’immobile il giusto valore e proposto sul mercato ad un prezzo che sia competitivo ed appetibile per quei pochi che possono garantire la certezza dell’acquisto.