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Quali tasse devo pagare quando acquisto casa?

Quali sono gli aspetti fiscali della compravendita di un immobile residenziale, nel caso specifico in cui l’acquirente è una persona fisica? Escludiamo, quindi, da questa trattazione, il caso in cui l’acquirente sia una società. 

Intanto possiamo affermare che le imposte sull’acquisto le paga l’acquirente. 

Poi spostiamo un attimo il focus sulla figura del venditore perché è proprio in base alla tipologia di venditore che va fatta la prima distinzione. Il venditore è anch’esso una persona fisica oppure è una società? 

Se entrambe le parti (venditore e acquirente) sono persone fisiche, la compravendita è soggetta ad imposta di registro e la base imponibile (ossia l’importo sul quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dalla rendita catastale rivalutata. La rendita catastale è un’informazione contenuta all’interno della visura catastale alla quale dedicheremo un altro video. 

Se invece il venditore è una società, va fatta una seconda distinzione sul tipo di società. Si tratta di una società costruttrice o si tratta di altro tipo di società? Perché se si tratta di società costruttrice, la compravendita è soggetta ad IVA (a meno che l’immobile non sia stato costruito più di 5 anni fa, nel qual caso la scelta è a discrezione della società costruttrice) e non ad imposta di registro e la base imponibile (che abbiamo detto essere l’importo al quale viene applicata l’imposta) è rappresentata dal prezzo di acquisto e non più dalla rendita catastale rivalutata. 

Se si tratta, invece, di altro tipo di società la compravendita torna ad essere soggetta ad imposta di registro applicata sulla rendita catastale rivalutata come nel caso di compravendita tra persone fisiche. 

Ora passiamo ai numeri e cerchiamo di capire quale aliquota va applicata a ciascuno dei casi analizzati poco fa. 

Mentre l’assoggettamento a IVA o a imposta di registro dipendeva dal venditore, il tipo di aliquota dipende dall’acquirente. 

La spiegazione è molto semplice: se l’acquirente sta comprando la sua prima casa ha diritto ad un’aliquota agevolata, altrimenti no. 

Non ci resta che dire quali sono le aliquote. 

Nel caso compravendita soggetta ad imposta di registro l’aliquota si applica alla rendita catastale rivalutata ed è pari al 2% se si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 50€ ciascuna; o al 9% se non si tratta di prima casa oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Nel caso di compravendita soggetta ad IVA l’aliquota si applica al prezzo di vendita ed è pari al 4% se si tratta di prima casa  o al 9% se non si tratta di prima casa, oltre alle imposte di registro ed ipotecaria e catastale pari a 200€ ciascuna.

Sul sito dell’agenzia delle entrate troverete alcuni spunti di approfondimento, tuttavia, un buon agente immobiliare sarà in grado di farvi una consulenza completa e di indirizzarvi verso la scelta migliore.

Prima casa o abitazione principale?

Prima casa e abitazione principale non sempre sono la stessa cosa. Per comprendere la differenza tra prima casa ed abitazione principale, è opportuno premettere che ciascuna delle due definizioni è strettamente legata agli aspetti fiscali che la riguardano.  

Partendo dal presupposto che un soggetto, persona fisica, può essere proprietario di più immobili residenziali, la prima casa è l’unico immobile che ha acquistato essendo in possesso dei requisiti ed usufruendo delle agevolazioni fiscali previste, appunto, per la prima casa. Tutti gli altri immobili residenziali che possiede sono, invece, seconde case. 

Quali sono i requisiti e quali le agevolazioni?

I requisiti sono che l’immobile sia non di lusso e che sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o dove si impegna a trasferirla entro 18 mesi dalla data di acquisto. Inoltre, l’acquirente, oltre a dover essere una persona fisica (e non una società), non deve essere proprietario né avere diritti di usufrutto, uso o abitazione di altri immobili ubicati nello stesso comune in cui ha la residenza e neppure di immobili ubicati su tutto il territorio nazionale, acquistati usufruendo dei benefici di prima casa.  

Quindi, si può dedurre che chi intende acquistare un immobile usufruendo dei benefici prima casa può anche essere proprietario di un’altra casa in un altro comune, purché per questa non abbia già goduto degli stessi benefici.

Inoltre, è sufficiente che l’acquirente abbia la residenza o lavori nel comune in cui è ubicata la casa a cui è interessato, ma non è necessario che ci abiti. Questo concetto è importante per capire poi la differenza con la definizione di abitazione principale.

I benefici, infine, consistono in un’imposizione fiscale ridotta sull’acquisto.

L’abitazione principale, invece, è l’immobile in cui il soggetto persona fisica stabilisce la residenza anagrafica nonché la dimora abituale sua e del suo nucleo familiare.

Anche per l’abitazione principale sono previste delle agevolazioni fiscali. Al momento, per esempio, è esente dal pagamento dell’IMU; oppure è prevista la detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto e, inoltre, la rendita catastale non è imponibile ai fini IRPEF. Alcuni comuni, spesso, prevedono delle riduzioni per la stipula dei nuovi contratti di fornitura delle utenze domestiche o per imposte locali come TASI e TARI.

Digitalizzazione dell’archivio urbanistico: ormai è una necessità!

Proprio per l’importanza che vogliamo dare alla diffusione di questi contenuti (che vi preghiamo di condividere con quante più persone possibile), cercheremo di utilizzare un linguaggio molto semplice e poco “tecnico” – non ce ne vogliate – perché non c’è bisogno di essere “del settore” per essere coinvolti nell’argomento… anzi!

L’articolo è organizzato in 5 semplici risposte a 5 semplici domande. Cominciamo…

Cos’è l’archivio urbanistico? L’archivio urbanistico è uno spazio, ad oggi ancora fisico e di proprietà del comune, costituito da un deposito gigantesco che, nella nostra città, sta nei sotterranei del palazzo comunale e che è pieno di scaffali, sui quali sono ordinati – per anno di costruzione – degli enormi fascicoli contenenti una serie di documenti relativi a ciascun edificio della città. E’ bene precisare che archivio urbanistico e catasto NON sono la stessa cosa.

Che genere di documenti sono contenuti in questi fascicoli? Ci sono progetti, concessioni edilizie, concessioni in variante, documenti di collaudo, quando va bene certificati di agibilità o di abitabilità, documentazione relativa a pratiche di CILA o SCIA eseguite successivamente all’edificazione del fabbricato, progetti e certificazioni di impianti, eventuali condoni/sanatorie (che spesso stanno in un altro archivio che sta fisicamente da un’altra parte). Insomma, tutto ciò che riguarda la “storia urbanistica” di un edificio o di un immobile.

Perché si accede all’archivio urbanistico? Si accede all’archivio urbanistico per accertare la regolarità di un immobile. Spesso, infatti; e proprio perché ufficio urbanistico e catasto non sono la stessa cosa; non è sufficiente che la planimetria catastale sia conforme allo stato dei luoghi ma occorre che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto autorizzato dal comune, in conformità alle leggi edilizie.

Quando è bene accedere all’archivio urbanistico? E’ buona norma farlo sempre quando si decide di mettere in vendita un immobile e SOPRATTUTTO PRIMA di metterlo in vendita, perché così c’è tempo di accertare che tutto sia ok, evitando poi, di fronte al notaio in sede di atto, di dichiarare – sotto la propria responsabilità – che ciò che si sta vendendo è conforme alle normative urbanistiche ed edilizie, assumendosi anche la responsabilità di risponderne in caso di dichiarazione mendace.

Chi e con quali modalità può accedere all’archivio urbanistico? Può accedervi chiunque, pagando una reversale alla tesoreria comunale (che varia a seconda della tipologia di documentazione richiesta) e richiedendo un appuntamento via pec, allegando l’apposita modulistica. E poi, quando si avrà accesso al fascicolo (i tempi di Latina, ad oggi, variano dai 30 ai 40 gg) bisognerà sapere quali documenti cercare.

Ora, è evidente che se l’archivio urbanistico fosse completamente digitalizzato e se le procedure di accesso all’archivio stesso fossero completamente automatizzate, tutto sarebbe più semplice ed immediato. E allora spargiamo la voce e  facciamola diventare un’esigenza così, chissà, magari un giorno, la digitalizzazione dell’archivio urbanistico diventerà una realtà…

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