Come cambia la tassazione e l’obbligo di partita IVA per i proprietari

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti modifiche per i proprietari che affittano immobili per periodi brevi (locazioni inferiori a 30 giorni), in particolare per evitare aumenti delle tasse e chiarire quando scatta l’obbligo di partita IVA. Queste novità hanno effetti diretti sulle strategie di investimento immobiliare, sulla gestione degli annunci e sulle scelte fiscali di chi mette a reddito una seconda casa.

📌 Limite di immobili per restare nel regime dei privati

Fino al 2025, ai fini fiscali si considerava attività imprenditoriale quando si affittavano quattro o più immobili con la formula degli affitti brevi.

Con la manovra 2026, questo limite viene ridotto da quattro a due immobili:

• Fino a 2 immobili affittati per brevi periodi → il proprietario resta inquadrato come privato, non è obbligato ad aprire partita IVA e può mantenere la tassazione non imprenditoriale.
• Da oltre 2 immobili affittati per brevi periodi → si configura l’attività imprenditoriale, con l’obbligo di aprire Partita IVA e adottare il regime fiscale d’impresa.

Questo significa che un piccolo investitore o un proprietario che affitta una sola seconda casa per brevi periodi continua a gestire la propria attività in modo semplice e con adempimenti più leggeri.

💰 Quali aliquote si applicano dal 2026

La normativa conferma una disciplina differenziata per la cedolare secca sugli affitti brevi:

🏠 Immobiliare: regime di cedolare secca

• Cedolare secca al 21% per fino a un immobile locato breve, se il proprietario lo dichiara nella dichiarazione dei redditi e non ha superato la soglia di due immobili.
• Cedolare secca al 26% per il secondo immobile locato breve.
• Oltre il secondo immobile → scatta la presunzione di attività imprenditoriale e non si applica più la cedolare secca (tassazione ordinaria d’impresa).

Nota importante: nel testo definitivo della legge ci sono alcune specifiche sulla gestione tramite intermediario o portale telematico (es. Airbnb, Booking) che possono influenzare l’applicazione dell’aliquota al 21% in determinati casi.

📊 Perché questa modifica è significativa

Questa revisione degli affitti brevi ha un impatto diretto su:

• 👤 i proprietari privati che gestiscono una o due case per periodi brevi (rimangono nel regime semplificato),
• 📈 i piccoli investitori che devono valutare se spingersi oltre (aprendo partita IVA),
• 🧾 la tassazione complessiva dei redditi da locazione turistica, con la conferma di aliquote diverse in base al numero di immobili.

Dal punto di vista del mercato immobiliare, questa norma può influenzare le strategie di investimento, le scelte di acquisto e la domanda di appartamenti destinati agli affitti brevi, soprattutto in aree ad alta vocazione turistica o con forte stagionalità.

📌 Consigli per i proprietari

Se gestisci immobili per affitti brevi o stai pensando di farlo, valuta:

• 📍 quanti immobili affitti: oltre 2 scatta l’obbligo di partita IVA;
• 📍 la forma di gestione (diretta o tramite intermediari);
• 📍 l’impatto fiscale della cedolare secca al 21% o al 26% sui redditi da locazione.

Una consulenza fiscale mirata può aiutarti a ottimizzare redditività e adempimenti, scegliendo la strategia migliore per il tuo portafoglio immobiliare.