In Italia ci sono miliardi di euro in immobili che potrebbero finire allo Stato. E molti proprietari non ne sono consapevoli.

Quando si parla di patrimonio, molte persone pensano immediatamente a conti correnti, investimenti finanziari o grandi ricchezze. In realtà, per gran parte delle famiglie italiane il patrimonio è rappresentato soprattutto dalla casa.

Negli ultimi giorni si è tornato a parlare di un fenomeno destinato a crescere nei prossimi anni: quello dei patrimoni senza eredi. Secondo le stime riportate da We Wealth e basate su elaborazioni della Fondazione Giordano Dell’Amore per Fondazione Cariplo, il valore dei patrimoni privi di eredi potrebbe raggiungere 88 miliardi di euro entro il 2040.

Una parte significativa di questa ricchezza è costituita proprio da immobili.

La domanda che molti proprietari dovrebbero iniziare a porsi è semplice: cosa succederà alla mia casa se un domani non avrò eredi diretti o non avrò pianificato il passaggio del patrimonio?

Patrimoni senza eredi: cosa sta succedendo

Il tema è tornato alla ribalta dopo una decisione del Tribunale di Modena relativa a un patrimonio immobiliare rimasto senza eredi e senza testamento. Dopo anni di giacenza ereditaria, gli immobili sono stati acquisiti dallo Stato secondo quanto previsto dall’articolo 586 del Codice Civile.

Si tratta di un fenomeno che potrebbe diventare sempre più frequente.

L’invecchiamento della popolazione, il calo delle nascite, l’aumento delle persone sole e la riduzione della dimensione delle famiglie stanno modificando profondamente la struttura patrimoniale italiana.

Secondo le stime citate dagli studi più recenti, i patrimoni senza eredi valgono oggi circa 8 miliardi di euro, potrebbero superare i 20 miliardi entro il 2030 e arrivare a oltre 88 miliardi entro il 2040.

Fonti:

• We Wealth, “Muore senza eredi né testamento: patrimonio milionario va allo Stato” (12 giugno 2026)
• Fondazione Giordano Dell’Amore per Fondazione Cariplo
• Tribunale di Modena, caso di eredità vacante 2026

Cosa significa per il mercato immobiliare italiano

La notizia non riguarda soltanto il diritto successorio.

Riguarda anche il futuro del mercato immobiliare.

Molti dei patrimoni destinati a rimanere senza eredi comprendono abitazioni, terreni, locali commerciali e immobili a reddito.

Questo significa che nei prossimi anni una quota crescente del patrimonio immobiliare italiano potrebbe:

• rimanere inutilizzata per lunghi periodi;
• entrare sul mercato in modo non programmato;
• essere gestita attraverso procedure complesse;
• perdere valore a causa della mancata manutenzione;
• generare minore liquidità per i proprietari.

Dal punto di vista immobiliare emerge un tema fondamentale: il patrimonio immobiliare produce valore soltanto se viene gestito.

Una casa lasciata senza pianificazione rischia di diventare un bene bloccato anziché una risorsa.

Vendere casa o aspettare? Una domanda sempre più attuale

Molti proprietari tra i 55 e i 70 anni possiedono immobili acquistati decenni fa.

In numerosi casi si tratta della casa di abitazione, di una seconda casa ricevuta in successione o di immobili acquistati come investimento.

Quando non esistono figli o eredi diretti, oppure quando la situazione familiare è complessa, la semplice conservazione del bene potrebbe non rappresentare la soluzione più efficiente.

La filantropia rappresenta certamente una possibilità legittima e meritevole.

Tuttavia, sotto il profilo patrimoniale e immobiliare, può essere opportuno valutare prima la valorizzazione del bene.

In molti casi un immobile può essere:

• venduto alle migliori condizioni di mercato;
• trasformato in liquidità;
• destinato successivamente a finalità benefiche o familiari;
• utilizzato per integrare il reddito durante la pensione.

La differenza è sostanziale: si passa da un patrimonio immobilizzato a un patrimonio pianificato.

Cosa cambia per chi possiede un immobile a Latina

Anche il mercato immobiliare di Latina e provincia sta vivendo le stesse dinamiche demografiche osservate a livello nazionale.

Molti quartieri sviluppati tra gli anni Sessanta e Ottanta sono oggi abitati da proprietari che hanno acquistato casa diversi decenni fa.

In numerosi casi si tratta di nuclei familiari più piccoli rispetto al passato o di persone che vivono sole.

Per questo motivo il tema della pianificazione immobiliare è destinato a diventare sempre più rilevante anche nel territorio pontino.

Chi possiede un immobile a Latina dovrebbe chiedersi:

• l’immobile risponde ancora alle mie esigenze?
• esiste una strategia per trasferire il patrimonio?
• conviene mantenere il bene o valorizzarlo oggi?
• qual è il reale valore di mercato della proprietà?

Conoscere il valore attuale dell’immobile rappresenta spesso il primo passo per prendere decisioni consapevoli.

E per chi vuole comprare casa?

Per gli acquirenti il fenomeno può tradursi in una maggiore disponibilità di immobili sul mercato nei prossimi anni.

Questo non significa necessariamente un calo generalizzato dei prezzi immobiliari.

I valori continueranno a dipendere principalmente da:

• posizione;
• qualità dell’immobile;
• efficienza energetica;
• servizi presenti nella zona;
• accessibilità al credito e ai mutui.

Tuttavia, una maggiore offerta potrebbe aumentare le opportunità di acquisto in alcune aree e rendere ancora più importante la selezione degli immobili realmente competitivi.

Cosa dovrebbe fare oggi un proprietario

Non esiste una risposta valida per tutti.

Esistono però alcune valutazioni che meritano attenzione:

• verificare la situazione patrimoniale e successoria;
• conoscere il valore reale degli immobili posseduti;
• comprendere costi e benefici del mantenimento nel lungo periodo;
• valutare eventuali strategie di valorizzazione;
• pianificare per tempo il futuro del patrimonio.

La vera differenza non è tra vendere o non vendere.

La differenza è tra decidere e subire gli eventi.

Un mercato sempre più legato alla pianificazione

Il fenomeno dei patrimoni senza eredi racconta un cambiamento profondo della società italiana.

Per molti anni la trasmissione della casa ai figli è stata considerata un passaggio naturale.

Oggi non sempre è così.

Per questo motivo il mercato immobiliare non riguarda più soltanto compravendite e mutui, ma sempre più spesso anche pianificazione patrimoniale, gestione del patrimonio e scelte di lungo periodo.

Comprendere per tempo il valore e il ruolo del proprio immobile significa mantenere il controllo delle decisioni e costruire un progetto coerente con i propri obiettivi personali, familiari e patrimoniali.

In un contesto che cambia rapidamente, la conoscenza del mercato e una valutazione professionale rappresentano strumenti utili per prendere decisioni con maggiore consapevolezza e minore incertezza.

Contenuto a cura di Fausto Nardi, consulente immobiliare professionista a Latina