Quando costa possedere una seconda casa e tenerla vuota?

Chiunque possieda una seconda casa sa che ci sono dei costi che vanno comunque sostenuti anche quando la casa non è in uso…

Ma quali sono nello specifico e a quanto ammontano? Analizziamoli uno per uno.

IMU: è il tributo comunale sul possesso dei beni immobiliari e si paga per tutti gli immobili che non rappresentano l’abitazione principale – quella nella quale si è stabilita la residenza – del contribuente. Per il calcolo imu 2022 sugli immobili vuoti/sfitti si deve applicare la seguente procedura: si prende la rendita catastale dell’immobile (è indicata nella visura catastale), si rivaluta aggiungendovi il 5%, poi si moltiplica il risultato ottenuto per il coefficiente catastale (/160), ed infine si moltiplica di nuovo quanto ottenuto per l’aliquota imu che varia da comune a comune. A Latina è pari al 10,6 per mille.

CONDOMINIO: secondo la legge italiana, è un istituto che indica comproprietà sulle parti degli edifici che sono composti da più unità immobiliari. Il fatto stesso di possedere una di queste unità, comporta dunque il conseguente pagamento degli oneri condominiali, per la quota parte di spese relative alla conservazione/manutenzione della cosa comune.

UTENZE: se ci sono utenze attive all’interno dell’immobile, anche se non si verificano consumi, va pagata comunque la quota fissa.

TARI: si tratta, fondamentalmente, della tassa per lo smaltimento dei rifiuti. Il suo ammontare è calcolato in relazione alla dimensione dell’immobile ed al numero di occupanti – minimo 1 anche se di fatto sono zero. Si paga solo se ci sono altre utenze attive all’interno dell’immobile e la formula per il calcolo è abbastanza complessa perché dipende dal totale dei rifiuti prodotti nell’anno dal comune di riferimento e da alcuni coefficienti correttivi.

IRPEF: In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’imu è dovuta anche l’irpef. Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3, e proporzionalmente all’aliquota irpef in cui ricade. Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla commercializzazione degli immobili sfitti.

Chiudiamo l’articolo con un esempio pratico, prendendo in considerazione un immobile a Latina centro di proprietà di una persona residente a Latina e ricadente nello scaglione irpef del 25% (da 15000 a 28000 €), in un edificio degli anni 40/50, della superficie di 80 mq e con un rendita catastale di € 250, con le utenze attive anche se non utilizzate.

IMU = 445,20€

CONDOMINIO = 40 €/mese (480 €/anno)

TARI = 230 €/anno (cifra approssimativa ma abbastanza veritiera)

IRPEF = 54,69 €/anno

TOT = – 1209,89 €/anno

Possedere e tenere vuoto un appartamento come quello trattato nell’esempio, costa al proprietario circa 1200 € l’anno, senza considerare l’incidenza del deterioramento accelerato che l’immobile subisce per via del non uso.

Proseguendo con l’esempio, vediamo cosa succederebbe supponendo di affittare lo stesso appartamento, con contratto a canone concordato + cedolare secca, prevedendo un affitto di 500 €/mese:

RENDITA LORDA ANNUA: 6000 €

IMPOSTA FISSA (10% della rendita lorda) = 600 €

IMU = 239,40 € (7,6 per mille calcolato sul 75% della base imponibile)

TARI = 0 € (completamente a carico dell’inquilino)

CONDOMINIO = 120 € (il resto è carico dell’inquilino)

IRPEF = 0 € (con la cedolare secca la rendita non si cumula agli altri redditi)

TOT = + 5112,60 €/anno

Il nostro suggerimento a tutti i proprietari di seconde case non utilizzate è quello di interrompere questo lento ma continuo “dissanguamento” immettendo questi immobili nel mercato; valutandone la locazione – se si intende continuare a mantenerne la proprietà – oppure direttamente la vendita.